EL COVID I LA FORÇA MAJOR A LA CONTRACTACIÓ
25/05/202028 DE DICIEMBRE – DÍA DE LOS SANTOS INOCENTES Y DE LA PRESCRIPCIÓN DE LAS ACCIONES.
08/10/2020Recientemente hemos conocido el fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, el cual de nuevo corrige la doctrina del Tribunal Supremo, amparándose en los artículos 6.1. y 7.1. de la Directiva 13/93/CEE, respecto a los gastos de hipoteca, comisión de apertura, costas y plazo de prescripción para reclamar.
Voy a hacer un resumen aclaratorio de las novedades establecidas por el Tribunal de Justicia de la Unión, para que un lector medio pueda comprender el alcance de la sentencia, y cómo afecta a cada uno de los afectados.
- GASTOS DE HIPOTECA
Al declararse nula la cláusula que obliga al consumidor a asumir la totalidad de los gastos e impuestos de la escritura, si no hay norma nacional que imponga dichos gastos al consumidor, deberá correr con ellos el banco, abonándole el importe de las partidas satisfechas indebidamente al consumidor.
Aquí hay dos escenarios posibles:
- Que al existir únicamente un artículo legal que impone al prestatario el pago del impuesto, el resto de gastos (notaría, registro, gestoría y tasación) los debe pagar la entidad bancaria.
- Que la sentencia de 23 de enero de 2019 del Tribunal Supremo se considere norma legal nacional, y por tanto, sea ese criterio el que se deba aplicar. En este caso, el banco correría con el 50% de la factura de notaría, el 100% de la factura de Registro, el 50% de la factura de gestoría y el 100% de la factura de tasación.
- COMISIÓN DE APERTURA
La comisión de apertura no se considera como una cláusula esencial, y por tanto puede ser sometida a control de transparencia y declarada nula si la entidad no acredita que se llevaron a cabo una serie de trabajos como contraprestación del pago realizado.
Es una muy buena noticia para el consumidor porque abre la puerta a poder recuperar el importe satisfecho por dicho concepto.
- INTERESES
Se han de abonar desde la fecha en que el consumidor asumió los gastos, hasta la fecha de restitución del importe por parte de la entidad.
- COSTAS
El TJUE es cristalino , decretada la nulidad de la cláusula , aunque las cantidades reclamadas no se estimen en su totalidad, deben imponerse las costas , pues si no se disuade al consumidor a pedir la nulidad. Si se hacen bien las cosas, con un buen trabajo por parte del abogado, el banco deberá cargar con todos los gastos del pleito.
- PLAZO PARA RECLAMAR
No debe computarse desde la firma del contrato, sino desde que el consumidor tuvo conocimiento que pudo reclamar por dichos conceptos.
Esto tira por tierra la doctrina de nuestra Audiencia Provincial de Valencia, que entendía que el plazo para reclamar era desde la fecha de constitución del préstamo hipotecario, lo que limitaba la posibilidad de reclamación de multitud de afectados.
Como hemos podido ver, de nuevo la justicia europea saca los colores a las altas instancias de la justicia nacional, esperemos que sirva de punto de inflexión para que el Tribunal Supremo dicte sentencias compatibles con las Directivas de la Unión Europea y eviten la elevada litigiosidad que se está produciendo en nuestro país.
Alberto Rey Vaquero
Carlet Advocats